近日，美国联邦住房金融署（FHFA）署长威廉·普尔特（William J. Pálte）在社交媒体上发布重磅消息：他已下令房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）开始准备将加密货币纳入抵押贷款申请的认可资产范畴。这一决定不仅体现了美国政府对加密货币的政策支持，也昭示着加密资产正逐步融入传统金融和房地产市场，推动行业格局的深刻变革。
一、为何加密资产成为房贷认可资产的候选？
美国房地产市场近年来面临低迷困境。尽管过去50年住房自有率稳定在约62%，但自2022年疫情期间抵押贷款利率持续走高，房屋销售量降至30年来低谷，市场供需严重失衡。数据显示，截至2025年初，美国市场卖家数量远超买家近三成，抵押贷款发放量也降至历史低点，尤以再融资业务锐减最为显著。
主要原因有两方面：住房供应不足和借贷成本升高。新房建设速度滞后，投资者囤房现象严重，且老年群体选择继续居家而非迁往养老机构，加剧市场供应紧张。同时，美联储加息政策提高了贷款利率，银行对贷款申请审查愈加严格，首付比例和信用门槛居高不下，使得大量购房交易因融资难题夭折。
在此背景下，联邦住房金融署试图寻求突破传统限制的新方案，而加密货币资产因其流动性高、透明性强，逐渐成为潜在的“资产加分项”，助力购房者提升贷款资质。
二、FHFA指令内容概览
2025年6月，美国联邦住房金融署正式发布指令，明确要求房利美和房地美开始准备，将合规的加密货币资产纳入抵押贷款风险评估体系。具体要点包括：
- 将加密货币视为单户住宅抵押贷款申请中的一种合规资产，无需在贷款申请前兑换成美元；
- 仅认可在美国监管的中心化交易所持有和证明的加密货币，且需遵守所有适用法律；
- 要求贷款机构基于加密货币的市场波动性，采取相应风险调整和缓释措施，控制加密资产在抵押资产中占比；
- 变更须经贷款机构董事会批准，并报FHFA审核；
- 指令即时生效，相关实施将尽快推进。
这份指令标志着加密资产首次被正式纳入美国住宅抵押贷款的核心资产评估范畴，具有里程碑意义。
三、加密资产入场对房地产业意味着什么？
1. 刺激房地产市场需求
允许加密资产作为贷款申请资产将帮助持币购房者增强贷款资格，拓宽购房者基础，从而推动买家活跃度，缓解当前供需失衡，有望为房地产市场注入新的动力。
2. 利好加密资产贷款机构及金融创新
这一政策为加密资产贷款机构打开联邦级贷款项目大门，2024年美国联邦住房管理局等机构共发放逾76万笔抵押贷款，金额高达2300亿美元。比特币抵押贷款公司等创新机构或将借助政策机遇，助力传统金融体系对数字资产的整合与风险管理。
3. 推动加密资产与传统金融深度融合
将数字资产纳入住房信贷体系，彰显其在现代财富管理中的重要地位。此举也将促进公众对加密资产的认知和接受，推动其在日常经济生活中的广泛应用。
四、业内观点与争议
积极评价：
- Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟称，这是加密资产争取与传统资产平权的重大胜利，强调只需根据资产波动性合理折价即可安全纳入贷款资产评估。
- Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔认为，若房利美和房地美接受加密资产，银行必将调整贷款规则，释放大量此前因资产形式问题而被排除的购房潜力客户。
- 区块链分析师和加密资产托管专家指出，加密货币的公开账本和透明托管特性，使其成为理想的抵押资产。
质疑与风险：
- 比特币抵押贷款机构Strike警示，加密货币价格剧烈波动可能导致抵押贷款风险激增，贷款价值比快速恶化或引发强制平仓，增加系统性风险。
- 有业内评论指出，传统抵押贷款基于相对稳定的收入和资产预期，而加密资产的价值波动极大，对贷款组合的风险建模和压力测试带来巨大挑战，现有模型尚难适应。
五、未来展望
随着数字资产不断渗透传统金融领域，美国房地产抵押贷款市场或迎来创新转型。加密资产获认可不仅能有效提升贷款人资产多样性，还将推动相关风险管理体系升级，促进金融科技与房贷业务深度融合。未来，更多法规细则和风险控制措施将随之出台，保障借贷安全和市场稳定。
与此同时，借助加密资产优势的购房者和贷款机构也需做好应对波动风险的准备，合理配置资产，确保稳健运营。
总结
加密资产进入美国房贷市场，既是市场需求与政策创新的结合，也是数字经济时代传统金融体系变革的缩影。这一进程既带来机遇，也伴随风险，未来如何平衡创新与监管，将决定加密资产在房地产及更广泛金融领域的可持续发展路径。